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Cedolare Secca Immobili Commerciali: tutto quello che c’è da sapere

Cedolare Secca Immobili Commerciali: tutto quello che c’è da sapere

L’art. 1, comma 59 della Legge 30 dicembre 2018, n. 145 (c.d. Legge di Bilancio 2019), prevede che, dal 1° gennaio 2019, sia possibile applicare la cedolare secca sugli immobili commerciali, a patto che facciano parte di determinate categorie.

Lo ricordiamo: la cedolare secca è un’imposta sostitutiva nella misura del 21% dell’IRPEF e delle relative addizionali (regionale e comunale), delle imposte di registro (dovute per le annualità contrattuali) e delle imposte di bollo (dovute sul contratto di locazione).

Contratti di locazione cedolare secca: ambito applicativo oggettivo

Secondo la nuova normativa, l’estensione dell’applicazione della cedolare secca si riferisce ai contratti di locazione:

  • stipulati a partire dal 1° gennaio 2019;
  • aventi come oggetto immobili commerciali appartenenti alla categoria catastale C/1 (negozi e botteghe); rimangono escluse le categorie C/2 (i magazzini) e C/3 (i laboratori per arti e mestieri);
  • di superficie fino a 600 mq, pertinenze escluse, a meno che non siano congiunte all’immobile principale.

Di conseguenza, la cedolare secca sugli immobili commerciali risulta applicabile anche alle relative pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle scuderie e rimesse) e C/7 (tettoie chiuse e aperte), se congiuntamente locate.

ATTENZIONE: non saranno ritenuti validi i contratti stipulati nell’anno 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Questo per evitare che si proceda alla risoluzione anticipata di un contratto e alla sottoscrizione di altro contratto tra le medesime parti e per il medesimo immobile con effetto dal 2019.

Cedolare secca immobili commerciali: ambito soggettivo di applicazione

Possono usufruire della cedolare secca commerciale le persone fisiche che percepiscono un reddito dalla locazione di immobili commerciali (con le relative limitazioni previste dalla norma) che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni. Nello specifico:

  • persona fisica soggetto passivo IRPEF che consegua reddito fondiario;
  • il proprietario;
  • il titolare del diritto reale di godimento (es. superficie, usufrutto, ecc…), delle unità immobiliari commerciali.

Nota: Lo scorso 17 maggio, l’Agenzia delle Entrate ha aperto la possibilità di aderire al regime della cedolare secca anche alle imprese, ovviamente solo per la cedolare prevista per le locazioni commerciali dalla legge 145/2018.

Non possono scegliere l’opzione della cedolare secca:

  • i soggetti IRES;
  • lavoratori autonomi;
  • enti non commerciali.

Nessun requisito è invece previsto in capo ai conduttori.

Registrazione contratto di cedolare secca: cosa prevede la legge

L’opzione per la cedolare secca commerciale può essere espressa al momento della registrazione del contratto, presentando il modello RLI, oppure in momenti successivi; nello specifico:

  • per gli anni successivi al primo, entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro sull’anno successivo;
  • al momento della proroga del contratto di affitto, entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro sulla proroga.

In questo modo, un contratto che inizialmente non aderiva all’imposizione sostitutiva, può, invece, rientrarvi a partire dalle annualità successive.

Cedolare secca immobili commerciali: dove si può registrare il contratto di locazione

Il contratto di affitto al quale viene applicata la cedolare secca può essere registrato:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (opzione obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili);
  • presso un ufficio dell’Agenzie delle Entrate;
  • mediante la delega a un soggetto abilitato (intermediario, professionista, associazione di categoria, ecc…).

Disdetta contratto di locazione con cedolare secca

Per la disdetta di un contratto aderente al regime della cedolare secca vi sono alcune limitazioni temporali.

La revoca è, infatti, possibile solo per gli anni successivi al primo in cui si ha aderito al regime opzionale e deve essere operata “entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento

Si dovrà poi effettuare la segnalazione di “risoluzione del contratto di locazione” presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Non è infatti possibile, come invece lo è per la registrazione, effettuare la disdetta per via telematica.

Cedolare secca immobili commerciali: come e quando si paga

Il pagamento della cedolare secca deve essere effettuato secondo le seguenti modalità:

  • se l’importo è inferiore a 257, 52 euro, il pagamento va effettuato in un’unica soluzione, da versare entro il 30 novembre;
  • se l’importo è superiore a 257, 52 euro, il pagamento va effettuato in due rate:
  1. la prima del 40% entro il 30 giugno;
  2. la seconda del 60% entro il 30 novembre.

Come si paga la cedolare secca

Il pagamento della cedolare secca va effettuato tramite modello F24, associato al relativo codice tributo:

  • 1840 per l’acconto della prima rata;
  • 1841 per l’acconto della seconda rata o per il pagamento in un’unica soluzione;
  • 1842 per il saldo.

 

In questo articolo ti abbiamo illustrato tutto quello che c’è da sapere sulla cedolare secca sugli immobili commerciali.

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